Eine massive Pleitewelle bedroht derzeit Bauträger und ihre Kunden. Doch mit der richtigen Vorsorge können Bauherren sich vor einem finanziellen Ruin schützen. Der Traum vom eigenen Heim muss nicht platzen. Es gibt Lösungen.
Am Anfang dieser Geschichte steht eine Zahl: 44 Prozent. Um so viel ist die Zahl der Pleiten gestiegen, die laut der Wissenschaftler vom Institut für Wirtschaftsforschung (IWH) die Baubranche erschüttern. Mehr als 500 waren es in den ersten drei Monaten dieses Jahres, die Steigerung bezieht sich aufs Vorjahresquartal.
Hinter der Zahl stehen wie immer Menschen, die davon betroffen sind. In diesem Fall: Bauträger, die ihr Geschäft dichtmachen, Anleger, die in Immobilienfonds investiert haben, Handwerker, die auf Rechnungen sitzen bleiben – und Bauherren, für die oft ein Lebenstraum platzt.
Beispiel für eine spektakuläre Pleite ist etwa die Insolvenz der bayerischen Project-Immobilien-Gruppe. Der Projektentwickler hatte lange Zeit davon gelebt, Wohnungen und Gewerbeimmobilien in der ganzen Republik schlüsselfertig zu bauen und zu übergeben. Im vergangenen Jahr war Schluss, die Zinssprünge hatte der Bauträger nicht einkalkuliert. An 1850 Wohnungen wurde erstmal nicht weitergebaut. 5000 Anleger schauen bis auf Weiteres in die Röhre. Inzwischen haben sich für einige Projekte Investoren gefunden, hier und da wird weitergebaut.
Die Pleite eines Bauträgers kann Familien ruinieren
Für die Auftraggeber der Bauträger, die Hauskäufer, beginnt mit der Insolvenz ein zermürbender Hürdenlauf, sie müssen retten, was zu retten ist. Wenn sie bereits viel im Voraus bezahlt und sich beispielsweise nicht die Eigentümerschaft am Grundstück gesichert haben, kann die Pleite eines Bauträgers auch Bauherren, oft Familien, die sich ihren Traum erfüllen wollen, in den Ruin treiben. Auf einschlägigen Portalen wird davor gewarnt und es gibt Tipps, was zu tun sei. Tatsächlich sind ihre Möglichkeiten aber gering.
Der Berliner Baurechtsanwalt Martin Liebert hatte dazu in diesem Monat in der „Tagesschau“ seinen großen Auftritt. An ihn wendeten sich immer mehr Betroffene. Allein in den letzten sechs Monaten habe er 50 bis 60 neue Fälle angenommen, berichtet Liebert in der Sendung. Und dahinter stecken natürlich jedes Mal Schicksale.
„Zum Beispiel junge Paare, die im Vertrauen auf den Fertigstellungstermin schon ihre Mietswohnung gekündigt haben.“ Und dann komme die Nachricht, dass der Bau nicht fertig werde. Eine Pflicht-Absicherung für das bereits gezahlte Geld gibt es in Deutschland nicht.
Die Käufer haben dann wenig in der Hand, wie Baurechtsanwalt Matthias Schmid in der gleichen Sendung erklärt: Bei normalen Bauverträgen - egal, ob man ein ganzes Haus baue oder nur einen neuen Boden verlegen lasse - sei immer der Unternehmer vorleistungspflichtig. „Beim Bauträgervertrag ist es genau verkehrt herum.“ Bauherren müssten zu 100 Prozent bezahlen, dann bekämen sie die Gegenleistung in Gestalt des Grundstücks und dem Objekt darauf. Eine verpflichtende Versicherung oder eine Bankbürgschaft für den Fall der Bauträger-Insolvenz gebe es nicht.
Anders zum Beispiel als in Ländern wie Frankreich und Österreich, wo so eine Absicherung Vorschrift ist. Dabei bekomme der Wohnungskäufer im Insolvenzfall entweder eine fertige Wohnung oder seine kompletten Anzahlungen zurück. Für die Deutschen gilt: Sie müssen aus eigenem Interesse vorsichtig sein. Diese sieben Tipps geben professionelle Ratgeber wie etwa der Verband der privaten Bauherren oder auch der Bauherrenschutzbund:
1. Nicht die Nerven verlieren
Häufig stockt der Baufortschritt schon vor der Insolvenz. Die Firma arbeitet schlecht, die Qualität sinkt. Subunternehmer, die vom Bauträger hingehalten werden, verzögern den Baufortschritt. Manche Bauherren werden dann nervös. Sie erklären wegen Verzug und erfolglos abgelaufener Nachfristen den Rücktritt – und verlieren damit ihren Rettungsanker: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die sie als zukünftigen Eigentümer der Immobilie ausweist. Sie ist meist die einzige Sicherung, die nicht in die Insolvenzmasse einfließen kann.
Der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauträger ist im Fall der Insolvenz dagegen wirtschaftlich so gut wie wertlos. Das heißt: Die Bauherren verlieren im Fall einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte Geld. Das ist aber nicht alles. Denn obwohl die Immobilie weg ist, läuft der Immobilienkredit weiter, und den müssen die Bauherren bedienen.
2. Möglichst auf eigenem Grundstück bauen
Bauherren, die mit einem Generalunternehmer auf dem eigenen Grundstück bauen, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht so hart wie Bauherren, die Grundstück und Bau über einen Bauträger organisieren. Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der Regel mit einer Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet – und geht damit bei einer Pleite an die Bank. Der Bauherr steht dann ganz ohne etwas da.
3. Ausgewogener Zahlungsplan im Bauvertrag vereinbaren
Abschlagsforderungen dürfen laut Gesetz immer nur dem Wertezuwachs des Bauwerks auf dem Grundstück entsprechen. Bauherren sollten also nur das bezahlen, was an Leistung wirklich erbracht wurde. Deswegen sollte man immer den Baufortschritt und die Fertigstellung des Bauwerks im Auge behalten.
Als Richtwert gilt: Bis zur Rohbaufertigstellung sollte nicht mehr als etwa 50 Prozent der Gesamtbausumme gezahlt worden sein. Zahlen Bauherren zu viel, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren. Ob Sie nach dem Insolvenzverfahren das zu viel gezahlte Geld zurückerhalten, ist höchst ungewiss.
4. Vorher schlau machen
Bauherren sollten einen möglichen Baupartner immer gründlich unter die Lupe nehmen. Wirtschaftsauskunftsdateien wie Creditreform geben Bauherren Informationen darüber, wie der Bauträger finanziell dasteht. Wer lange auf dem Markt tätig ist, stellt ein geringeres Insolvenzrisiko dar, als eine neu gegründete Firma.
5. Fertigstellungssicherheit hilft ein bisschen
Bauherren haben einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit, die sie einbehalten, in Höhe von fünf Prozent der Bausumme. Sie dient der pünktlichen Fertigstellung des Gebäudes ohne wesentliche Mängel. Diese Sicherheit hilft Bauherren auch im Falle einer Insolvenz des Unternehmens. Mit Hilfe der einbehaltenen Summe können sie entstandene Zusatzkosten zumindest abmildern. Die Fertigstellungssicherheit können Bauherren entweder mit der ersten Abschlagzahlungen einbehalten oder der Vertragspartner übergibt eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungsversicherung über die gleiche Summe. Meistens ist die Summe jedoch viel zu gering, um die Schäden aus einer Insolvenz abzudecken und zum Beispiel unter eigener Regie weiterzubauen.
6. Baufertigstellungsversicherung hilft mehr
Eine Baufertigstellungsversicherung dient als Bürgschaft, falls das Bauunternehmen in Konkurs geht. In der Regel übernimmt die Baufirma den Abschluss der Versicherung. Die Kosten rechnet das Unternehmen in den Kaufpreis ein. Sie liegen bei rund drei Prozent der gesamten Bausumme. Bei einem Bauvorhaben in Höhe von 500.000 Euro fallen beispielsweise 15.000 Euro an.
7. Nichts mehr investieren
Möbel oder Sonderwünsche für die neue Wohnung zu bestellen und in Auftrag zu geben, ist risikoreich, wenn der Bauträger bereits pleite ist. Auch die Mietwohnung zu kündigen ist hochriskant. Wie das Insolvenzverfahren ausgeht, ist in den ersten Monaten nicht absehbar.
Am Ende dieser Geschichte steht wieder eine Zahl: Sechs Prozent. So hoch ist durchschnittlich die Quote, die Bauherren nach jahrelangem Warten und einem durchlebten Insolvenzverfahrens ihres Bauträgers von ihren Forderungen wiedersehen. Unterm Strich bleibt die Erkenntnis: Bauen mit Bauträger ist in Deutschland riskant. In diesen Monaten besonders.
Der Beitrag "Sieben wertvolle Tipps, die Ihnen bei einer Bauträger-Pleite viel Geld sparen" stammt von Business Punk.
