Der Bedarf an neuen Wohnungen ist riesig, doch viele können die Kosten für Neubauten und die entsprechenden Mieten nicht mehr bezahlen. Der Wohnungsneubau in Deutschland bricht ein. Eine Studie schlüsselt auf, woran das liegt und was sich ändern müsste.

Der Wohnungsbau befindet sich in einer akuten Krise. Schätzungen zufolge fehlen in Deutschland bis zu 800.000 Wohnungen, und der Mangel wird noch schlimmer werden. Denn die Zahl der Baugenehmigungen und Bauanträge ist eingebrochen. Das heißt, auch in den kommenden Jahren werden trotz des großen Bedarfs weniger statt mehr Wohnungen gebaut werden. Hauptgrund für diese dramatische Entwicklung: Neuer Wohnraum ist kaum noch bezahlbar. Im Mittel kostet es inzwischen mehr als 5100 Euro pro Quadratmeter, eine Wohnung in einer deutschen Großstadt zu bauen, inklusive der Neben-, Grundstücks- und Finanzierungskosten. Das geht aus einer Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) hervor.

Der Studie zufolge sind die Kosten seit dem Jahr 2000 - mit Ausnahme eines kurzen Rückgangs zu Beginn der Corona-Krise - immer weiter gestiegen. Ab 2020 beschleunigte sich dieser Anstieg noch einmal deutlich. Laut den ARGE-Zahlen verteuerte sich das Schaffen von Wohnraum - inklusive aller vorbereitenden, Neben- und Finanzierungskosten sowie des Grundstücks - allein vom ersten Quartal 2020 bis zum vierten Quartal 2023 um 42 Prozent. Die Experten schlüsseln dabei genau auf, wie sich diese Kostensteigerungen zusammensetzen. Das erlaubt Rückschlüsse auf die Ursachen und Lösungen, wie der Wohnungsbau wieder bezahlbar werden könnte.

die Kosten für den Rohbau von 527 Euro pro Quadratmeter im Mittel im Jahr 2000 auf 1049 Euro und damit um fast 100 Prozent gestiegen. Treiber waren hier laut ARGE die in der Corona-Krise in die Höhe geschossenen Materialpreise und "Marktprozesse", dass also die hohe Nachfrage die Kapazität der Branche übertraf.

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Noch stärker legten die Kosten für den Ausbau zu. Der technische Ausbau - das beinhaltet vor allem Heizung, Lüftung, Sanitär- und Elektroinstallationen - hat sich von 124 auf 541 Euro pro Quadratmeter verteuert, also mehr als vervierfacht. In diesem Bereich schlagen laut ARGE neben den Preissteigerungen für Lohn und Material vor allem neue gesetzliche Anforderungen, unter anderem das umstrittene Gebäudeenergiegesetz, zu Buche. Die Kosten für die anderen Ausbau-Gewerke stiegen im selben Zeitraum von 332 auf 809 Euro pro Quadratmeter. Kostentreiber sind hier neben gesetzlichen Anforderungen, etwa an Wärmedämmung oder Schallschutz, gestiegene Ansprüche an die Wohnungsausstattung und die immer wichtigere Barrierefreiheit.

Bezahlbares Bauen ist möglich

Seit dem Jahr 2000 sind den ARGE-Daten zufolge die Baukosten insgesamt um 144 Prozent auf das fast Zweieinhalbfache gestiegen. Die Preise für Baumaterialien und -dienstleistungen stiegen laut Statistischem Bundesamt im selben Zeitraum um 109 Prozent. Von der Differenz seien 30 Prozentpunkte auf neue Anforderungen durch das Gebäudeenergiegesetz und seine diversen Vorgänger zurückzuführen sowie fünf Prozentpunkte auf andere gestiegene Anforderungen.

Um dem Wohnungsbau in Deutschland wieder auf die Beine zu helfen, müssten diese Anforderungen teilweise wieder gesenkt werden, so ein Fazit der Studie. Als mögliche Beispiele werden etwa reduzierte Vorgaben für Schall- und Wärmedämmung, aber auch der Verzicht auf Komfort wie Fahrstühle in Gebäuden mit wenigen Stockwerken oder eine einfachere Ausführung von Balkonen genannt. Dringend warnen die Autoren davor, Standards und Regeln für den Wohnungsbau weiter zu verschärfen.

Die gute Nachricht: Bezahlbares Bauen ist durchaus möglich. Die Studie rechnet nicht nur theoretische Einsparmöglichkeiten vor. Sie listet auch Beispiele von Projekten auf, bei denen es schon gelungen ist, Wohnraum für weniger als 4000, in einem Fall sogar unter 3000 Euro pro Quadratmeter Baukosten zu schaffen.